Los casos de Fannie Mae y de Freddie Mac en EE.UU.

En 1938, tras la crisis de los años 30, los financistas norteamericanos pensaron en el modo de salir de ella lo más rápido posible que era vendiendo inmuebles. En aquel momento todo el mundo vivía del alquiler porque no había casi hipotecas. Y no las había por tres razones: miedo de las entidades bancarias a que no les devolvieran el dinero, temor a una suba en los tipos de interés y el enorme riesgo que suponía financiar a corto plazo préstamos de largo plazo. En aquel momento, esos tres elementos juntos fueron un conjunto de razones que restringió el crédito. Fue entonces que, desde el propio impulso gubernamental, se creó un tipo de entidad que hizo de intermediario entre cajas y usuarios. Tomaban las hipotecas que nadie quería dar a un cliente final y se las vendían a Fannie Mae, con la garantía de que estaban respaldadas por fondos federales. Esto provocó un auge en la venta de propiedades y salió tan bien que tres décadas después se privatizó y en los años 70 nació otra similar llamada Freddie Mac. Ambas son compañías cuya propiedad - por mandato del Congreso de EE.UU.-, está en manos de accionistas, y tienen como fin proporcionar financiamiento al mercado de la vivienda. Estas empresas no prestan directamente a los compradores de vivienda, sino que compran las hipotecas aprobadas por las entidades que prestan el dinero, y luego las venden a inversionistas. Ellas garantizan o son dueñas de cerca de la mitad del mercado hipotecario de EE.UU., que en total asciende a US$ 12 billones. En inglés, el nombre Fannie Mae significa Asociación Nacional Federal de Hipotecas, mientras que Freddie Mac significa Corporación Federal de Hipotecas para Viviendas. Fannie Mae y Freddie Mac son compañías que cotizan en bolsa y que están patrocinadas por el Estado para brindar financiamiento en el mercado de la vivienda. La Oficina de Control de Empresas Federales de Vivienda es el ente que regula a Fannie Mae y a Freddie Mac. Casi todos los prestamistas hipotecarios de EE.UU., desde enormes instituciones financieras como Citigroup hasta bancos pequeños locales, dependen de Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestamistas se dirigen a Freddie Mac y a Fannie Mae para obtener los fondos que necesitan y atender la demanda de hipotecas inmobiliarias Mediante la vinculación de los prestamistas hipotecarios con los inversores, las dos empresas mantienen disponible el suministro de dinero a un costo más determinado Fannie Mae indicó que su portafolio retenido, o de inversiones, creció en mayo a 736.900 millones de dólares, el mayor balance desde agosto del 2005. En tanto, Freddie Mac señalaba que su cartera retenida había aumentado en mayo a un récord de 770.400 millones de dólares. Incluyendo los bonos hipotecarios que garantiza, el registro de todos los negocios de Fannie Mae el mes comentado alcanzó por primera vez los 3 billones de dólares, el doble que a principios del 2002. Si a eso se le suman las inversiones de Freddie Mac por 2,2 billones de dólares en títulos respaldados por hipotecas, ambas empresas abarcaban casi la mitad de todo el mercado hipotecario de Estados Unidos. La presencia de las empresas en el tensionado mercado de la vivienda es considerada ampliamente como crítica. Ayudan a mantener bajas las tasas hipotecarias para muchos consumidores. Los inversionistas percibían que las dos empresas que contaban con el apoyo implícito del Gobierno estaban últimamente luchando por equilibrar sus cuentas frente a un incremento de la morosidad en el pago de los préstamos más antiguos y de los bonos hipotecarios garantizados. La estabilidad de las dos compañías es clave para el funcionamiento del mercado hipotecario de Estados Unidos, que actualmente sufre su peor crisis en décadas. Si Fannie Mae y Freddie Mac naufragaran, el impacto en el mercado de la vivienda sería tremendo, según inversores y analistas. La deuda emitida por Fannie Mae y Freddie Mac aumentó de modo notorio luego que el diario The New York Times comentara que el gobierno de Estados Unidos buscaba una solución para las gigantescas agencias de hipotecas para viviendas, en medio de problemas de financiación. Fannie Mae y Freddie Mac habían sufrido enormes pérdidas debido a que el mercado de la vivienda en EE.UU. experimentó un fuerte aumento de la morosidad en los pagos, por lo que habían aumentado los embargos. La referencia del Times hizo que los títulos de estas dos firmas hipotecarias de Estados Unidos, bajaran un 41,88% (Freddie Mac y un 36,45 % (Fannie Mae) en la apertura de la Bolsa de New York Para cubrir estas pérdidas, las dos empresas han estado recaudando fondos, pero los inversionistas temen no ser capaces de conseguir la cantidad de dinero suficiente como para cubrir sus pasivos. Si los propietarios de las viviendas no pagan sus préstamos hipotecarios, ellas deben responder. Ante este escenario los inversionistas se desprendían de las acciones de las compañías patrocinadas por el Congreso y compraban sus títulos de deuda, que si es asumida por el gobierno sería tan segura como los bonos del Tesoro. Las compañías registraban una deuda en circulación combinada de alrededor de 1,6 billones de dólares. Los mercados asumen que el contribuyente adquiriría la carga de todas sus hipotecas porque las dos empresas apuntalan todo el mercado hipotecario de EE.UU. Si se derrumbaran, se agravaría la situación del sistema financiero estadounidense y otras entidades financieras podrían sufrir mayores pérdidas. También se dificultaría la concesión de hipotecas y éstas serían más costosas. El secretario del tesoro de EE.UU., expresaba que la tarea principal del gobierno era respaldar a Fannie Mae y Freddie Mac, y que, de producirse una intervención, ambas empresas mantendrían su actual estructura. Ante estas circunstancias y ante un mercado de la vivienda en su mayor retraso desde la Gran Depresión, el Congreso actuó en los últimos días con una velocidad poco común.Fue así como la Cámara Alta estadounidense aprobó un fondo para el rescate de las empresas hipotecarias, en riesgo por la crisis subprime. O sea, se aprobó una ley para un rescate económico masivo del sector inmobiliario, en la que brinda un financiamiento de emergencia para las empresas hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac. El auxilio propuesto por la administración Busch para las dos empresas hipotecarias citadas se estimaba costará unos 25000 mill0nes de dólares.También se ofrecían exenciones tributarias para estimular la compra de viviendas y fija el primer sistema de regulación nacional para corredoras hipotecarias y funcionarios prestamistas.Además, el texto legislativo envía unos u$s 4.000 millones a localidades para comprar y reparar propiedades hipotecadas en comunidades altamente afectadas por la creciente tasa de hipotecas ejecutadas y el desplome de los precios de las viviendas.